ローン完済！抵当権抹消を行いました

　我が家の35年ローンがようやく終わりました。ローンを完済すると真っ先にやらないといけないことがあります。土地、家屋に設定された抵当権を抹消することです。

抵当権とは

　抵当権とは、貸付金（ローン）の返済保証として不動産などの資産を担保にする権利であり、債務不履行時に担保資産を売却して債権者の損失を補償する仕組みです。

なので、貸付金を完全に返済すると、抵当権は消滅します。債務が清算されると、抵当権が設定された資産の担保権も解除され、所有者が完全な所有権を取り戻します。

では、抵当権が消滅するのになぜ、抵当権の抹消を行わないといけないの？

　抵当権が解除される際に抵当権を抹消する必要があるのは、不動産の所有権登記上において、他の関係者に対してその不動産が自由に処分可能であることを示すためです。抵当権の抹消手続きを行うことで、他の人々や権利者が不動産の処分に関して不安を感じることなく、不動産の売買や担保の再設定が円滑に行われるようになります。

　今回は「抵当権」ですが、以前、相続による「所有権」移転登記を行ったことを思い出しました。

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抵当権抹消を放置してもいいの？

　でも、今、住んでいる家を売る予定もないので、急ぐ必要ないのでは？と思うかもしれません。

　抵当権抹消の手続きには、不動産の所有者だけでなく、抵当権を設定した債権者の両方が共同で行います。しかし、実際には所有者のみが登記の変更を行うケースがほとんどです。金融機関などの債権者は、所有者に登記申請を委任する形をとるので、金融機関（債権者）から委任状など必要書類が送付されてきます。

　しかし、抵当権抹消の手続きを放置した場合、債権者が金融機関などの法人の場合に代表者（債権者）が変わると、金融機関から証明書の入手が必要になるかもしれません。挙句に法人が倒産などで消滅した場合、清算人と共同で手続きが必要になります。また、手続き時に債権者が死亡していると、相続人や法定代理人が必要になります。

　さらに、抵当権抹消手続きに必要な書類を紛失してしまうリスクがあります。特に、再発行できない書類を紛失した場合は、登記官や資格者代理人（司法書士など）に債権者の確認をしてもらう必要が出てきます。

　結論、速やかに抵当権抹消手続きを行いましょう。

抵当権抹消登記

　抵当権抹消手続きを通常は「抵当権抹消登記」と呼びます。これは、不動産などの担保として設定された抵当権を登記簿から削除し、その担保権を消滅させる手続きを指します。

　抵当権抹消登記は、司法書士に依頼することで手続き可能です。当然、依頼するため費用が掛かります。

抵当権抹消登記の費用

　抵当権抹消登記の費用は、不動産1個につき1,000円の登録免許税と、司法書士手数料（1.5万円前後）がかかります。土地と家屋の場合は不動産が2個になるため、2,000円の登録免許税がかかります。また、土地が複数に分筆されている場合は、１筆ごとに1,000円の登録免許税がかかります。

「登録免許税」とは、登録免許税法に基づき、不動産、船舶、航空機、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定および技能証明について課税される税金の1種です。

　DIYerとしては、できることは自分でやりたいので、抵当権抹消登記についてもDIYしたいと思います。

金融機関からの書類

　ローン完済するひと月前に、金融機関からのお知らせが届きます。完済日の通知と抵当権抹消手続きの意思表示の確認です。手続きを司法書士に依頼するなら紹介する旨と自分で行うなら必要書類を送付する旨の確認です。迷わず、DIYする旨で返信しました。

　ローン完済すると間もなく金融機関からは抵当権抹消に必要な書類（下記）が送付されてきました。

抵当権抹消に必要な書類

担保差入証（登記済証）
抵当権抹消用委任状（代理権限証書）
抵当権解除証書（登記原因証明情報）

これが担保差入証（登記済証）です。
債務者（ローンを受ける側）が債権者（貸付側）に対して担保を入れるための契約書です。

　担保を入れるにあたっての契約内容です。債務者は弱者なので、債権者の言いなりの契約内容です。

　担保にあたる不動産の明示です。ここには重要な点が記載されています。

担保にあたる不動産情報
抵当権の順位番号（この場合、2番）
抵当権設定の登記番号（墨入れ部）
登記済印

　債権者側にとって抵当権の順位番号が非常に重要です。ローンが焦げ付いたとき抵当権の順位1番が優先して弁済を受けることができます。先順番が回収して債権がなくなってしまうと後順番は全く弁済を受けることができなくなってしまいます。

　順位番号は、どうやって決まるかというと、その不動産を担保に最初にお金を貸したものが1番抵当権ということです。ただ、最初に貸したことを証明するためには、その抵当権設定の登記を最初にすることが必要です。

　マイホーム購入など高額になると、貸付制限などにより住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）や銀行など複数の機関から借りる場合があります。そういった場合に抵当権順位が発生します。

　こちらが抵当権抹消用委任状（代理権限証書）です。
以下が空欄状態で送られてきています。
・代理人
・登記権利者
代理人は、自分で手続きする場合は、自分の氏名を記入します。
登記権利者は、抵当権抹消登記によって利益を受けるのは所有者であるため、所有者（＝自分）となります。

　こちらが抵当権解除証書（登記原因証明情報）です。
不動産の表示欄が空欄です。こちらは、登記済番号の登記事項証明書に記載されている不動産の内容を記載する必要があります。空欄で送られてきたので自分で記入する必要があります。

以上が金融機関から送られてきた書類一式です。

抵当権抹消登記申請書の書き方

　さて、いよいよ抵当権抹消登記の手続きのための申請書を作成します。まずは、法務局の「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」に目を通しましょう。ここに行くと申請書様式と記入例をダウンロードすることができるので、ダウンロードした様式を使って作成します。

　申請書の記入例にある通り、自身の内容に書き換えていけば完成です。金融機関から入手した書類があれば、記入できる項目ばかりです。
記載した内容を見せようにも個人情報だらけで、すべて墨入れ状態になってしまいます。（笑）

　申請書への押印は、認印で構いませんが、どの認印を使用したかは覚えておきましょう。

　あとは、金融機関から入手した書類が添付書類となるので、登記済証、登記原因照明情報、代理権限証明情報の空欄部分を記入して完成です。

申請書の作成

　申請書を法務局に提出できるように綴じます。

　私の場合は、登記申請書は1枚のみのため、2枚目は登録免許税分の収入印紙を貼付する台紙です。
2枚を重ねて左端2か所をホチキスどめして、契印します。

　添付書類は、ホチキスどめした「登記申請書＋収入印紙貼付台紙」の後に、クリップどめなどします。
法務局によっては、クリップどめした添付書類にも契印する場合がありますので、提出先法務局の相談窓口で確認してください。なお、相談は予約制のところが多いですので、確認してください。

登録免許税の収入印紙の購入

　登録免許税の収入印紙は、法務局や郵便局、金融機関、コンビニなどで購入できます。在庫の心配がない提出先法務局か郵便局で購入するのが安心です。私はいつも法務局で購入して、その場で収入印紙貼付台紙に貼り付けて提出します。

法務局での相談

　自分で登記する際に不明点があれば、法務局で相談することができます。相談時間は20分間で、予約制で電話予約できます。詳細は提出先法務局に確認してください。

　私の場合は、登記申請書を作成した上で相談して、収入印紙を購入、貼付して窓口に提出します。相談窓口では、申請書のチェックはしてもらえませんが見てもらえます。提出窓口も受領するだけで確認はしてもらえません。

登記申請書の提出と登記完了

　完成した登記申請書を所轄の法務局に提出します。

　提出した登記申請書一式です。
提出すると受領証を受け取ります。そこには、登記完了予定日（申請から5日程度）と関係書類の受領に必要な持参一覧が記されています。
　・受領証
　・申請書に使用した印鑑
　・本人確認書（運転免許証、又は健康保険証等）

　受領期間は3ヶ月。これを経過すると「登記識別情報通知書（いわゆる権利書）」が破棄されます。

登記識別情報通知書（いわゆる権利書）

　登記識別情報通知書とは、登記完了後に登記名義人に対して登記識別情報を通知するために交付される書面です。登記識別情報通知は、以前「権利書」「権利証」などと呼ばれる書類でした。
　登記識別情報は、不動産ごとのパスワードのようなもので、本人確認手段の1つとして利用されます。12桁の英数字の組み合わせで構成されており、登記識別情報通知という書面に二次元コードとともに印字されています。
　登記識別情報には、登記識別情報（12桁の符号）の他、土地であれば所在・地番、建物であれば所在・家屋番号が記載されます。その他、不動産番号、受付年月日・受付番号（又は順位番号）、登記の目的、登記名義人が記載されます。
　登記識別情報は、非常に重要な情報ですので、登記識別情報通知書は、目隠しシールをはり付けて、交付されます。この目隠しシールをはがした場合（はがさないで！）には、第三者に盗み見られないように通知書を封筒に入れ封をした上で、保管するなど厳重に管理してください。

　法務局での登記が完了すると、法務局から、登記完了証が交付されますので、これを受領することで全ての手続が完了します。登記完了証は、登記所の窓口で受領する方法又は郵送により受領する方法があります。

　また、登記申請の際に、その原本の還付（返還）を請求することで、法務局での登記申請内容の調査が完了した後、その原本の還付（返還）を受けることができます。
　原本の還付（返還）を請求する場合には、還付（返還）を請求する添付書面のコピーを作成し、そのコピーに「原本に相違ありません」と記載の上、登記申請書に押印した申請人がそのコピーに署名（記名）押印（複数枚にわたるときは、ホチキスどめした各用紙のつづり目に契印）したものを登記申請書に添付して、原本と一緒に提出します。

　相続による所有権移転登記の際にも原本還付を行っているので参考にしてください。